房地产的泡沫现在有没有挤完，房价有没有见底？其实在房地产从2021年开始，经历近5年的调整以后，我们看房地产的主要指标有很多基本调整到位，有一些指标甚至调整过度。

比如说房地产的销售，根据2024年的数据，房地产的销售已经总体跌破了10亿平。跌破10亿平是个什么概念？未来的整个需求，现在基本是12亿平左右，可销售跌破10亿平，出现了2亿平的缺口。

再看新房开工面积，经过几年调整，已经从最高点跌去了2/3，也就是67%没了。新房开工跌去2/3意味着什么？现在每个月新房开工的下降幅度仍超过20%，这表明未来的新房供应会越来越少。

从房价本身来看，这一波全国房价普遍下跌幅度基本在30%左右，跌幅达40%腰斩的城市也不少。房价出现这么大幅度下跌后，从下跌幅度来讲，基本见底了。

最重要的是看房地产的周期。房地产正常的大周期是18年到20年，中国房地产这一波真正的见顶周期应该在2018年出现，最晚在2018年初见。从房价的各个指标来看，房价指标在2018年已经见顶，绝大多数城市都是如此。到2021年，市场的大多数数据见顶后开始调整，房地产调整周期一般是5年。5年周期结束，房地产基本就止住跌势。

现在一线城市、一些热点城市市场交易量非常高，已经回到过去较好时期房地产市场的表现，特别是一线城市，从去年10月份到现在，每个月交易量都比较大，量上来了。

再看土地市场这个先行指标，从去年四季度到今年，尤其是今年，主要城市出现了很多地王。一般在在中国房地产周期里，地王的出现意味着什么？意味着大家认为市场已经见底。

从大周期、房地产指标、房价指标、房地产市场近期表现，包括土拍市场整体来看，房地产市场见底的信号已经非常明显。

从主要城市这一波反弹情况看，虽然房价大幅度反弹没有出现，但房价下跌基本止住了。有些城市现在买房议价空间特别小，很多人已经在等着房价反弹。所以从市场本身指标来看，中国房地产基本已经到位了。

现在最大的风险仍然是市场主体风险，也就是开发商的风险。开发商一系列的债务问题、资金链问题如何解决，目前是最大的风险。房地产开发投资在前四个月仍然下跌，一季度下跌9.9%，下跌幅度仍然明显，这个风险是整个市场最大的风险。剩下的从周期来讲，房地产市场基本跌到位了。

所以跟大家说这些，就是想提醒五一期间如果想买房子，真的可以去市场上看看，关注市场真实的温度。千万不要只看那些不懂行的小视频，上面整天讲房价这里在暴跌，那里在暴跌，一定要亲自到市场上去了解动态，这特别重要。